评估分析报告格式
评估分析报告格式，在人们素养不断提高的今天，大家逐渐认识到报告的重要性，报告包含标题、正文、结尾等。而且对于格式的要求是非常高的，那么评估分析报告格式是什么呢？
一 概述
（一）进行资产评估必须按本规定撰写资产评估报告书，并作为资产评估机构提交委托方和提请财产评估主管机关确认批复的基本内容与格式。
（二）评估报告书包含的基本内容和格式：
1、评估报告书封面及目录；
2、评估报告书摘要；
3、评估报告书正文；
4、备查文件；
5、评估报告书装订。
二、评估报告书封面及目录
（一）评估报告封面载明下列内容：
1、评估项目名称；
2、资产评估机构出具评估报告的编号（该编号需注明年度及报告书序号）；
3、资产评估机构全称；
4、评估报告提交日期；
5、评估报告封面可载明评估机构的服务商标（即图形标志）。
（二）评估报告的目录在评估报告书的封二上排印，包括每一章节的标题及相应的页码。
（三）评估报告须按评估报告书、评估说明、评估明细表分册装订（注明评估报告共包括几册），各分册扉页上分别打印该册目录。
三 评估报告书摘要
（一）评估机构应以较少的篇幅，将评估报告书中的关键内容摘要并刊印在评估报告书正文之前，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息，方便企业在注册等情况下的使用；
（二）“摘要”与资产评估报告书正文具有同等法律效力，并按评估报告的统一格式要求由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章并署明提交日期；
（三）“摘要”必须与评估报告书揭示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用下述文字提醒使用者阅读全文：“以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文”。
四 资产评估报告书正文
（一）评估报告书正文应按照以下基本内容和格式撰写：
1、首部；
2、绪言；
3、委托方与资产占有方简介；
4、评估目的；
5、评估范围与对象；
6、评估基准日；
7、评估原则；
8、评估依据；
9、评估方法；
10、评估过程；
11、评估结论；
12、特别事项说明；
13、评估基准日期后重大事项；
14、评估报告法律效力；
15、评估报告提出日期；
16、尾部。
（二）首部
1、标题。标题应简练清晰，含有“××××（评估项目名称）资产评估报告书”字样，位置居中偏上；
2、报告书序号。报告书序号应符合公文的要求，包括评估特征字、公文各种特征字（例如：评报、评咨、评函、评估报告书正式报告应用“评报”，评估报告书预报告应用“评预报”）、年份、文件序号，例如：××评报字（1998）第18号，位置本行居中。
（三）绪言
应写明该评估报告委托方全称、受委托评估事项及评估工作整体情况，一般应采用包含下列内容的表达格式：
“××（评估机构）接受××××的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为××××（评估目的）而涉及的全部资产和负债进行了评估工作。
本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在××××年××月××日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
（四）委托方与资产占有方简介
（1）应较为详细地分别介绍委托方、资产占有方（两者合一的可作为资产占有方介绍）的情况，主要包括：
（2）名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介；
（3）企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相关的国家产业政策。
2、须写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系，如无隶属或经济关系，则写明发生评估的原因；
3、如资产占有方为多家企业，须逐一介绍。
（五）评估目的
1、应写明本次资产评估是为了满足委托方何种需要，及其所对应的经济行为类型；
2、须简要、准确说明该经济行为的发生是否经过批准，如已获批准，则应写明已获得的相关经济行为批准文件，含批件名称、批准单位名称、确立日期及文号。
（六）评估范围和对象
1、须简要写明纳入评估范围的资产在评估前的帐面金额及资产类型；
2、如纳入评估的资产为多家占有，应说明各自的.份额及对应的主要资产类型；
3、须写明纳入评估范围的资产是否与委托评估及立项时确定的资产范围一致，如不一致则应说明原因。
（七）评估基准日
1、写明评估基准日的具体日期，式样为：本项目资产评估基准日是××××年××月××日；
2、写明确定评估基准日的理由或成立的条件；
3、须对确定评估基准日对评估结果影响程度作出明确揭示；
4、申明评估中所采用的价格是否是评估基准日的标准，如不是则说明原因；
5、评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质商委托方确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。
（八）评估原则
1、写明评估工作过程中遵循的各类原则；
2、写明本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则；
3、对于所遵循的特殊原则，应作适当阐述。
（九）评估依据
1、评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等；
2、行为依据应包括进行资产评估的项目委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等；
3、法规依据应包括资产评估的有关条法、文件及涉及资产评估的有关法律、法规等；
4、产权依据应包括评估资产的产权登记证书、土地使用权证、房屋产权证等；
5、取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的、企业提供的财务会计经营方面的资料和评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等。
6、对评估项目中所采用的特殊依据应在本节内容中披露。
（十）评估方法
1、简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法；
2、简要说明选择评估方法的依据或原因；
3、如对某项资产评估采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明该资产评估价值确定方法；
4、对于所选择的特殊评估方法，应适当介绍其原理与适用范围。
（十一）评估过程
1、评估过程应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程，包括接受委托、资产清查、评估估算、评估汇总、提交报告等过程；
2、接受委托中应明确反映接受项目委托、确定评估目的和评估对象及范围、选定评估基准日、拟定评估方案的过程；
3、资产清查中应反映指导资产占有方清查资产与收集准备资料、检查核实资产与验证资料的过程；
4、评定估算中应反映现场检测与鉴定、选择评估方法、收集市场信息、具体计算的过程，在该部分应针对评估方法反映评估过程的特点；
5、评估汇总中应反映评估结果汇总、评估结论分析、撰写说明与报告、内部复核的过程。
（十二）评估结论
1、评估结论应包括评估结果汇总表、评估后各资产占有方的份额和评估机构对评估结果发表的结论；
2、须使用表述性文字完整地叙述资产、负债、净资产的帐面价值、调整后帐面值、评估价值及其增减幅度，并含有“评估结论详细情况见评估明细表”的提示；
3、评估结果除文字表述外，评估报告中还须按统一规定的格式列表揭示评估结果（其格式见“基本内容与格式三资产评估明细表”）；
4、存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果；
5、对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；
6、评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，则应对实际情况充分揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产评估报告使用者注意；
7、对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂帐，呆坏帐、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理；
8、对不纳入评估结果的各类租赁资产，其评估结果应单独表述，并说明是否纳入评估结果汇总表。
（十三）特别事项说明
1、评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估人员揭示在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项；
2、提示评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响；
3、揭示评估人员认为需要说明的其他问题。
（十四）评估报告评估基准日期后重大事项
1、揭示评估基准日之后发生的重要事项；
2、特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响；
3、说明所揭示的期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项；
4、说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。
（十五）评估报告法律效力
1、具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件；
2、写明评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；
3、写明评估结论的有效使用期限；
4、写明评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管
机关审查使用，申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。
（十六）评估报告提出日期
1、写明评估报告提交委托方的具体时间；
2、评估报告原则上应在确定的评估基准日后3个月内提出。
（十七）尾部
1、写明出具评估报告的评估机构名称，并盖章；
2、写明评估机构法定代表人姓名并签名；
3、至少由两名注册资产评估师盖章并签名。
五 备查文件
资产评估报告书的附报文件至少包括如下基本内容：
1、有关经济行为文件；
2、资产评估立项批准文件；
3、被评估企业前三年会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）；
4、委托方与资产占有方营业执照复印件；
5、产权证明文件复印件；
6、委托方、资产占有方的承诺函；
7、资产评估人员和评估机构的承诺函；
8、资产评估机构资格证书复印件；
9、评估机构营业执照复印件；
10、参加本评估项目的人员名单；
11、资产评估业务约定合同；
12、重要合同；
13、其他文件。
六 评估报告书装订
（一）评估报告必须按照统一格式进行打印和装订，评估报告的项目名称应在封面显著即居上中间位置。评估机构名称及报告提交日期应在封面下方居中位置打印，字体应依次变小。
（二）评估报告须用幅面209×295毫米规格的纸张（A4纸规格）印刷，文中采用字体均应符合公文行文格式。
（三）评估报告应统一标注页码序号。
（四）评估机构应在评估报告书封底或其他适应位置注明评估机构名称、地址、联系电话、传真及邮政编码。
原理与思路：
市场研究与市场推广是市场营销的两个步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场走向、竞争对手及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；
而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。
简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。
体系与方法：
市场调研报告将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济形势，产业政策向导，房地产项目开发、销售情况，产品自身与市场营销的所处阶段与具体特征；微观方面包括：项目所在区域的自然、经济及人文状况，区域市场的供应及需求分析。
第一部分宏观区域分析
一、区域社会经济发展状况
1、区域概况（网上资料或统计局）
（1）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积）
（2）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）
（3）城市规模（城市用地规模、人口规模）
（4）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色）
2、区域经济发展概况（数据来源统计局）
二、区位分析
1、项目区域位置与自然概况
（1）项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）附：项目地块位置图
（2）区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）
（3）区域景观条件（项目所在区域景观）
2、项目与城市主要商业区及就业区的联系分析
（1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）
（2）主要商业区、就业区的分布及与项目的关系
A、CBD（中央商务区）（所处位置与项目距离、时间）
B、CRD（中心商业区）（所处位置与项目距离、时间）
C、CID（科技商务中心区）（所处位置与项目距离、时间）
D、分析项目与上述区域的关系
3、城市规划对项目开发的影响
（1）区域整体规划概况
（2）项目周围规划概况
（3）规划对项目的影响
三、区域分析结论
1、经济发展、人均收入及支出消费
2、项目的区位优劣势
3、项目的交通优劣势
4、大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析
第二部分区域房地产的市场分析
一、区域住宅（商业）市场的发展状况
1、区域住宅（商业）市场的发展回顾及概况
（1）起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）
（2）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）
（3）整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）
2、近年来区域住宅（商业）市场供求分析
（1）市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）（数据来源：房地产开发办）
（2）市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）
（3）价格变化（各类房产项目的价格及涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓、写字楼、商业用房）（数据来源：统计局）
3、区域住宅（商业）市场的发展特点
（1）政府对市场的管理调控力强（相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用）
（2）市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房及二手房的发展）
（3）市场热点向规模化的转移（大盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计）
（4）房地产企业的汰弱留强进程加快（外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析）
（5）其他
4、区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为几个区域版快，再根据版快进行分析）
例：东部版快（发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率）
二、项目所在区域的房地产特性
前面板块分析中应涉及到该部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本项目提供依据。
1、项目所在区域住宅（商业）项目概况
第三部分项目条件分析
一、项目地块自身条件分析
1、地理位置（现场）
2、地质状况（发展商提供勘察报告、风水情况）
3、土地面积及其东线图（发展商提供）
4、七通一平现状（现场、与发展商交流）
二、项目周边环境分析
1、地块各方面的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮盖情况）
2、地块适当半径内历史人文景观列示（标明距离项目地块车距）
3、项目用地居住情况：周边小区居住情况
4、项目周边居民状况
5、项目外围情况
三、地块交通状况
1、周达市政路网纵横图
2、周边公交系统起始状况、频次及远景规划
3、直入地块的道路交通状况
四、项目附近公建配套设施分析
1、购物中心（商场、超市、菜市场）
2、文化教育（幼托、小学、中学、大学图书馆及质量）
3、医疗（各级医院、药店及质量）
4、金融（各种银行）
5、邮政局、所
6、娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）
五、周边已成社区状况
1、附近小区列图
2、各楼盘及小区的居民阶层
3、小区规划、价格等
六、项目条件分析结论
第四部分市场研究结论
一、从区域市场的发展来看
1、房地产的发展趋势
2、供需关系
3、区域开发实力
4、市场产品主要竞争点及产品趋势
二、从项目所在区域的市场分析来看
1、从项目开发的规模来看
2、区域项目类型、主力户型
3、从项目所在区域的销售情况来看：期房销售率、现房销售率、售价
4、从客户情况来看，主要客户群体
5、从项目的营销推广来看，综合评估
三、从对区域市场的调查分析来看
1、选择在本区域购房的客户，其年龄、文化程度、家庭结构、家庭收入、区域、从业
2、潜在客户对区域房价的接受能力
3、从潜在客户对户型面积的选择上看
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