“三孩政策”或将引起传统户型的变化
“三孩政策”或将引起传统户型的变化，放开生育政策、家庭人口扩容，折射到与中国人生活息息相关的“家”上，就意味着更大的房子、更多的房间，也就意味着改善型需求的增加。
中央在5月31日发布最新消息，表示全面开放三孩生育政策，届时炸开了锅，各种评论满天飞，不过，三孩生育政策或将改变传统户型。具体三孩生育政策或将改变传统户型是怎么回事？到底三孩生育政策或将改变传统户型什么情况？一起来了解。
三孩生育政策或将改变传统户型是怎么回事
5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。
会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
放开生育政策、家庭人口扩容，折射到与中国人生活息息相关的“家”上，就意味着更大的房子、更多的房间，也就意味着改善型需求的增加。
“过去主流的家庭结构是‘一家三口’，三房是性价比更高的选项。而家庭成员增加将催生出新的对于125平方米以上的中大户型房源的需求。”国金证券分析师赵旭翔提出。
多位受访业内人士亦向第一财经记者表示，从住房需求出发，以家庭为单位的居住场景，确实会受到家庭人数的变化而产生影响，大户型的住宅产品会更加匹配四口、五口之家对于居住空间的需要；同时，预计随着家庭单位内人口的增长，每个家庭对于合理储物空间的需求、对于如客厅此类交互空间的需求、对社区空间的需求会进一步增加。
不过，“政策的发布代表着一对夫妻开始可以生育三个子女，但是每个家庭的选择和需求预计需要一段时间才会逐步显现。”某华东房企人士表示。
4房、5房将成刚需？
“3孩放开了，4房还够住吗？看看5房户型吧！”
当“三孩生育政策”铺天盖地而来之时，在南京某购房交流群内有购房助手，迅速发出了“5房户型”的推广文案。
上述文案尽管引来了一番调侃，但这样的户型或将在“三孩时代”成为颇受欢迎的户型设计。
一位对房企产品熟悉的`资深分析师向第一财经记者表示，四房和五房可能以后是三孩刚需户型。
该分析师认为，“三孩肯定需要保姆或者父母带，四房刚刚够。但是老人只能在孩子小的时候占有一间房，或者2个同性孩子小时候一间房，孩子将来长大还是要每人一间房，四房是刚需。带保姆间的四房，或者4+1房是个很好的加分项。”
“加1的房间，可以是个独立房间，例如书房，面积较小；也可以是个开放式空间后期可以改成小卧室，例如横厅后期可以隔出一间卧室；户型可变，四房后期改客厅变成五房等。” 她进一步分析，一家房企在2020年发布的带有X空间设计的第七代产品，即是一例。
除了房间数之外，在具体的空间设置上，也需要一些变化。深耕浙江的千亿房企产品策划人士以过去二孩时代的变化为例，当两个孩子尚幼时，客厅、厨房这样的公共空间需要大一些，可以增加家人互相陪伴的时间；同时，客餐厨一体式的LDK设计，也即让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间内，方便老人在做家务的同时照看小孩。
随着小孩的长大，“可能接下来这种公共交流的空间的需求就会变小，而独立空间、空间舒适度等方面的要求就会变高。”上述房企产策人士表示。
从面积上来考量，“过去住房强调70/90政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%，但如果是三孩家庭，这样的户型显然太小了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就目前来看，120平方米的户型也还是不够，因为户型不是简单解决小孩子居住等问题，一些功能用房也要增加，预计传统的“90以下小户型、90—144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变。
诸葛找房数据中心分析师王小嫱也认为，预计后期土拍政策也会逐渐向大户型靠近，70/90政策或将成为过去式。
不只是房间内部，社区空间作为“家的延伸”，其在儿童成长过程中扮演着重要的角色，成为购房者考量的因素。由此，营造儿童社区的成长氛围成为房企社区配套不可缺少的重要一环，打造优质儿童社区也成为产品设计的焦点之一。
“父母会来帮忙带孩子，所以其实在社区营造方面，除了儿童之外，老人的社交需求也是有的。”上述产策人士提出。
二线城市或受益最大
“如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这样的转变在从独生子女政策向“二孩政策”来临时，就已经有了案例支撑。
2016年元旦起，我国开始施行全面二孩政策。数据显示，在“全面二孩”政策实施的第一年，也即2016年，全国出生人口触及近年来的高峰，达到1786万人；2019年，二孩及以上孩次占出生人口59。5％。
二孩家庭的增多引发了住宅市场产品结构不小的变动。
多一个孩子意味着置换需求。克而瑞2020年1月发布的调研报告显示，70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求。
而置换的目的之一就在于更多的房间。过去“三口之家”的刚需是二房户型，这难以容纳二孩家庭的需求。加上老人帮忙带孩子的情况较为普遍，家庭人数的增长带来房间数量的增加：老人一间、父母一间、两个孩子一间或各一间的三、四房户型将成刚需主流，成交比例将持续上升。
克而瑞数据显示，从2019年的住宅市场产品结构来看，整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变，三、四房成交比重从2016年的不足50%增加到60%左右。
值得一提的是，在一线城市与不少二线城市中，置换面积更大的房子往往在资金方面带来较大的压力。因此，能在有限的面积内规划出更多空间，也将成为产品设计的一个方向。
可研智库分析师李尧认为，未来可三改四的户型或将更受欢迎，而如何在同等空间内做出更大的实用面积，将成为房地产企业面临的新挑战。
这一趋势近年来亦有显现。易居企业集团CEO丁祖昱在回顾2019年行业表现时曾提到，2019年三房四房的面积在变小。
据克而瑞对43个重点监测城市2010—2019商品住宅各面积段成交情况显示，2019年，120平方米以上的三房以及140平方米以上的四房成交比例呈现逐年递减趋势，套均面积继续呈现小型化趋势。
事实上，在上海等城市，小三房也正是目前颇为流行的户型。“现在房企很多产品都是做成多户型的，哪怕面积段很小。”某华北房企人士向记者表示，产品都是跟客户需求结合而来。
据一家TOP15强房企2020年客户需求调研报告显示，客户需求户型以三房为主，占比52％，其次是四房，占比32％；而结合面积来看，80—100平方米的刚需客户基本选择了三房。
“大家关注的还是生活实用，”某浙系千亿房企人士向记者表示，“在预算可控前提下，实现居住空间使用的最大化。”
事实上，多位受访业内人士提到，受制于总房价高等压力，一线城市的三孩生育意愿或许并不会很强烈。
许小乐认为，三孩政策最大的受益城市为二线城市，其具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。
亦有多位受访业内人士对该政策持有较为保守的态度，未来的效果情况还是要看后续配套政策能否提供充足的保障。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，“三孩”生育政策的发布是我国应对人口老龄化、少子化的重要举措，亦将在一定程度上带动新生人口的阶段性增长，但新增数量仍依赖于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、税收等方面全方位支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。
昨日，中共中央政治局召开会议，提出了“三孩”政策。人口政策变动，对于房地产在内的各个产业影响较大，值得社会关注。
“预计‘十四五’期间，在人口老龄化和生育政策方面，会有较大的变革。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策的出台，将使房企迎来重大利好，建议房地产企业密切关注人口各类配套政策变动，以真正了解后续政策动向和政策效应。
三孩政策：刚需升级改善需求
中共中央政治局会议指出，我国人口总量庞大，近年来人口老龄化程度加深，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
从这里可以看出，三孩政策的提出，是改善人口结构的重要导向，未来一段时间，住房户型的提高将成为一个重要的课题和趋势。这对于房企来说是一个重大的利好，未来预计对于户型的设计标准会有所转变。从房企投资和营销端的角度看，需要重视此类政策，积极在投资拿地和产品设计方面作创新。
居家养老：应符合老龄化需求
另外，此次政策明确，将积极应对人口老龄化。各部门当前正积极应对人口老龄化的决策部署，加快健全社会保障体系和养老服务体系，各项工作取得明显成效。从政策具体规定可以看出，未来将在实施渐进式延迟法定退休年龄、积极推进职工基本养老保险全国统筹等方面形成各类新工作。政策尤其是提到了“居家养老”的内容，这对于房地产等产业影响是重大的。
就目前全国各地双集中供地情况看，住宅项目适老化的设计和改造成为关注的重点。后续房企拿地方面，需要积极纳入此类养老服务等元素。“包括户型设计、家居配置、社区公共空间打造等，都需要房企研究。”严跃进表示，举个简单例子，过去物业设计方面不会考虑电梯的大小，这导致急救车平板推车护理无法进入电梯和社区，所以后续包括物业设计方面也需要改进，真正吻合老龄化的居住需求。
专家分析：传统户型分类或将转变
对此，严跃进分析表示，此次三孩政策将产生非常重要的影响，其影响力度显然要超过老龄化的相关配套政策，目前传统户型分类格局或将迎来转变。
严跃进介绍说，首先，三孩政策关系到生育、抚养、教育等内容，后续显然要在生育政策、抚养政策、教育政策等方面做配套，最典型的，后续各地配建学校等方面需要强化，尤其是开发商和教育部门需要测算入学的儿童数量等内容。而且从实际过程看，当前对于小孩子的教育重视程度提高，所以婴幼儿的各类服务，包括娱乐等内容需要加快跟进。第二，三孩政策必然涉及到住房问题，过去住房方面比较强调“70/90”政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%，但是如果是三孩，那么户型显然是太小了。其实就目前来看，120平方米的户型也还是不够，因为户型不是简单解决小孩子居住等问题，一些功能用房也要增加。所以预计传统的“90平方米以下小户型、90—144平方米中户型、144平方米以上大户型”的户型分类格局会转变。这对于一些主打大户型的房企来说显然是利好。而这个过程中，一些金融贷款政策、税费政策等也会有所变化，这都会形成一系列的调整。第三，人口政策势必影响相关产业，包括住宅业、建筑业、托幼业、家居业、教育业等都会受到利好，自然也会在A股市场上有较为明显的影响。人口政策变动的影响，势必是持续、深远、辐射面大的，是居民家庭、企业和政府需要积极关注的内容。
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